城市棱镜 | 住房的商品化对城市意味着什么

马克思在《资本论》的开头分析了作为资本主义经济细胞形式的“商品”，这一分析常常被当作对前资本主义时代“简单商品经济”的说明。事实上，马克思无意分析前资本主义时代的商品经济，他想要说明的是：贯穿全部资本主义经济过程的矛盾关系，可以回溯到这一“生命体”的基础形式，即回溯到商品的“使用价值”和“价值”的对立统一。对于今天的房地产而言，核心矛盾也是住房的“使用价值（与住相关）”和“价值（与炒相关）”之间的辩证关系。

一、矛盾的缘起：

价值对使用价值的支配

在商品经济中，生产者只想要实现商品的价值，而消费者只愿得到商品的使用价值。基于这对矛盾，古典自由主义者和空想社会主义者对商品世界给出了截然不同的刻画：在前者看来，这是一个理性个体互利共赢的世界，在后者看来，这是一个自利个体相互利用的世界。

马克思不是用后一个故事代替前者。他沿着商品的内在矛盾往下分析，通过价值形式理论，证明了货币存在的必然性。使用价值和价值的内部对立，终将表现为商品和货币的外部对立：一方只想拿到“钱”，而另一方只想得到“东西”。马克思想要说明，钱的重要性，不是从个别人的观念中、而是从商品交换的普遍关系中生长出来的。

货币的独立化为资本化提供了前提。为了获得更多的货币，货币的占有者在市场上找到一种独特的商品，即劳动力。双方按照等价交换的原则签订契约，劳动力换得了属于它的价值（表现为工资），货币占有者则拿到了劳动力的使用价值（为对方劳动）。在货币占有者消费这种劳动力的特殊使用价值的过程中，劳动力创造出剩余价值，货币占有者成为资本家。

在资本的世界里，“使用价值”和“价值”的矛盾关系升级了：从表面上看，这一生产过程仍是创造“使用价值”的过程。但从“价值”角度看，劳动者不仅为资本家创造出产品的价值，而且创造了超出其自身价值的剩余价值，这是一个“价值增殖过程”。价值增殖的源泉是掌握价值的资本对劳动力的使用价值的支配，这是价值支配使用价值的一种特殊形式。尽管人们更多看到的只是商品以高价卖出，资本世界真正的动力却是对“剩余价值”的追逐。

二、地租的秘密：

难以勘破的商品化+资本化

在古典经济学家那里，工资、利润和地租构成“三位一体”的收入公式，这模糊了剩余价值的来源，掩盖了利润的实质，也让地租变得神秘起来。而理解“地租”对于我们理解房地产具有前提意义。马克思说：“地租是土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式。”换言之，地租是凭借所有权而对增殖的价值进行的分配，它源于劳动者创造的剩余价值。

但是，在现实经济生活中，地租的构成和表现形式更加复杂。马克思意识到，在上述“真正的地租”之外，投入土地的固定资本的利息也会被纳入地租之中，这是土地所有者对他人的资本收益的占有。此外，地租还会“表现为土地所有者出租一块土地而每年得到的一定的货币额”，这种形式让“地租”被混同于“利息”，这就为地租的“资本化”提供了可能。

马克思一针见血地指出：“资本化的地租形成土地的购买价格或价值，一看就知道，它和劳动的价格完全一样，是一个不合理的范畴，因为土地不是劳动的产品，从而没有任何价值。”正如“劳动的价格”是一个假象，劳动力的支配才是本质，所谓“土地的价格”也是一个假象。但当其价格被按照利息率来计算的时候，人们便真的以为，土地本身就是一种能自动生钱的资产了。增殖的“价值”仿佛来自土地自身，但土地本身不会创造剩余价值。这就是生息资本的魔法：真实的价值增殖发生在看不见的使用价值的基础上。

在商品世界中，一旦我们把商品的使用价值当作价值的来源，我们就陷入了一种“拜物教”，而看不到物的背后劳动者之间的社会关系。而在土地的问题上，事情变得更加复杂：一方面，土地本身甚至不是劳动产品，地租只是凭借所有权而参与瓜分其他环节创造的剩余价值；另一方面，土地又可以注入资本和劳动，可以转变成劳动产品，这就让人们更加无法分清所谓“土地的价格”的构成和本质。

三、难解的结：

城市住房的商品属性与金融属性

住房在市场条件下当然也是商品，但马克思在他的年代已经发现，普通消费者想要通过租或买的方式获得住房的使用价值，让自己有个安稳的栖身之所，掌握资本的一方却可以将住房投机作为赚钱的手段（当然，不同时空下的租或售的情况相当不同）。马克思直接引用当时大商人的话说：“我相信，一个人要想发迹，单靠公平交易是不行的……除此以外，他还必须从事建筑投机，而且必须大规模地进行。”

马克思看到，当资本主义城市的生产和人口规模扩大后，房地产业的规模也随之扩大。以前建筑业者是为了特定的需要而建造房屋，现在是在银行贷款的支持下，先大规模地建设房屋，然后等待需要新房屋的人从中挑选。马克思称这种新模式为“投机”，而今天，这种模式正是我们所熟悉的“房地产”。他说：“现在，任何一个建筑业主不从事投机建筑，而且不大规模地从事这种建筑，就得不到发展。建筑本身的利润是极小的；建筑业主的主要利润，是通过提高地租，巧妙地选择和利用建筑地点而取得的。”

可见，对于城市住房而言，资本家主要的获利不是来自商品销售，而是来自对地租的资本化运作。所谓“巧妙地选择和利用建筑地点”体现的正是住房的“地段”“位置”“楼层”的重要性，这种重要性已经超出了“使用价值”的差异，而直接表现为“价值”的差异。“在像伦敦那样按工厂大规模生产方式从事建筑的地方，建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋。”这就是说，房地产商经营的不是作为使用价值的住房，所谓的房价和所谓的地价一样，并不是真正的商品价格，而是包含基于所有权的垄断收益。正是地租的资本化导致城市住房市场超出了一般商品交换，变成资本投机谋利的手段，或者说，使住房具有了金融属性。

上述分析表明了住房对于城市中的劳动者和资本家的不同意义：一方靠租房或者买房来解决“住”的问题，另一方则是依托房地产市场来实现“价值增殖”。这里存在的已经不是使用价值和价值的简单对立，而是一个人为了获得商品的“使用价值”，却要付出远高于商品价值的“租”，甚至是投资品级别的“价值”。就此而言，想要保障普通居民的居住利益，而又不毁掉房地产市场的金融性质，那就只能在房地产市场之外，建设一个相对隔绝的居住保障系统。

在卡斯特看来，城市既是生产的空间，也是劳动力再生产的空间。住房是劳动力再生产的基础条件之一，但是，单靠私人企业无法大规模满足这种基本需求，这就需要国家干预，通过提供租赁住房、支持房地产企业等方式，满足广大劳动阶层的居住需求。这就是他的“集体消费”理论。对一个城市乃至一个国家而言，住房不是私人的事情，而是和教育、健康、公共设施等领域一样，事关整个社会生产的顺利运行，因此也被政府视为重要的公共事业。这就说明，住房不仅是使用价值和价值的统一、普通商品和金融产品的统一，而且也是市场化产物和公共性保障的统一，这就进一步说明了城市住房问题的复杂性。

在哈维看来，西方资本主义城市的扩张和升级过程始终伴随着金融资本对地产的深度介入，城市化同时也是金融化。通过多种方式人为塑造起来的地块特征，让特定地区的房屋成为了金融价值极高的稀缺资源，形成了这一地区的有房者阶级的垄断地租，进而在区域溢价中吸引越来越多的人加入游戏。这是我们在很多城市看到的新老居民群体产生冲突的经济根源。哈维进而指出，这一过程不仅让房地产成为资本积累的重要一环，而且将剥削扩展到劳动者的收入循环之中：“还贷”成为迫使劳动者长期劳动的不竭动力。

如果说卡斯特的集体消费理论强调了城市住房对于劳动力再生产的意义，那么，哈维的理论进一步说明，劳动力再生产本身已经成为资本剥削的对象。金融资本不断推高房价，为所有的有房者带来持续上涨的财富，甚至把贷款的债务凭证也打包制作成金融产品。但这一切的基础，仍然是贷款者未来的劳动收益。这就给西方社会的城市危机和金融危机埋下了隐患。

以史为鉴，我们反复强调“房住不炒”，不是想隔绝房子的不同属性，而是希望守住一个底线：金融化的游戏不能无限制地玩下去。但是，难题在于：没了炒房的价值，是否还有那么大的住房需求？想要避免危机发生，就要非常小心地处理房子的价值和使用价值之间的这个悖论。中央提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，这必将是一条有意义也有挑战的新路。

今日编辑 / 范姝含

责任编辑 / 戴晟昱

审稿 / 郁全胜

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